WAARMEE KUNNEN WIJ U VAN DIENST ZIJN?
LOCATIE ONDERZOEK
Wilt u een woning of perceel kopen? Of heeft u verbouwplannen? Vaak moet er snel beslist worden en zijn de mogelijkheden niet voldoende inzichtelijk. Met het locatie onderzoek weet u binnen 3 werkdagen welke mogelijkheden er zijn op het perceel.
Voor het aanvragen van een locatie onderzoek, bieden wij de volgende opties:
Via ons contactformulier kunt u uw verzoek aan ons versturen. Geef hierbij aan om welke locatie het gaat en wat uw plannen zijn. Binnen drie werkdagen ontvang u van ons een advies op maat.
Wij komen bij u langs op locatie en bespreken samen de mogelijkheden van uw perceel. Denk hierbij aan bebouwings- en gebruiksmogelijkheden. Samen met u denken wij mee in de mogelijkheden om tot uw ideeën te kunnen realiseren.
Heeft u een concreet (ver)bouwplan? ENVI Advies kan dan voor u de toets vergunningsvrij bouwen uitvoeren.
VERGUNNINGSVRIJ BOUWEN
Mag ik vergunningsvrij bouwen? En zo ja, aan welke regels moet ik voldoen? En zo nee, kan ik mijn plan dan nog wel realiseren?
Uw pand verbouwen, uitbreiden of anders gebruiken zonder dat daarvoor een omgevingsvergunning vereist is, scheelt een hoop gedoe. Geen procedures bij de gemeente, geen legeskosten en dus meer tijd en minder geld. Tijd en geld dat u liever in uw onderneming steekt.
Op basis van landelijke regelgeving zijn veel mogelijkheden om zonder vereiste omgevingsvergunning te bouwen of een pand te gebruiken. Zonder omgevingsvergunning betekend echter niet dat uw plannen regelvrij zijn.
Bij ENVI Advies kunt u uw (bouw)plannen eenvoudig en snel laten toetsen aan de daarvoor geldende regelgeving. Wij zoeken voor u uit of u een omgevingsvergunning nodig heeft. Maar we gaan verder dan dat: we bekijken ook de mogelijkheden om toch zonder omgevingsvergunning te kunnen (ver)bouwen, wanneer dat in eerste instantie niet het geval blijkt.
Bij ENVI Advies kunt u snel een toets vergunningsvrij bouwen laten uitvoeren. Handig als u een pand op het oog heeft. Neem contact met ons op en binnen 48 uur heeft u uw antwoord digitaal ontvangen.
PLANTOETSING
Het gemeentelijke beleid voor invulling van locaties is vastgelegd in het bestemmingsplan. Wanneer u plannen heeft voor uw locatie, is het van belang te kijken naar hetgeen mag op basis van het bestemmingsplan. ENVI Advies toetst of uw plan voldoet aan de planregels en geeft advies over de mogelijkheden.
Het kan voorkomen dat uw plannen niet overeenkomen met het bestemmingsplan. Toch mag u dan een omgevingsvergunning aanvragen voor het bouwen of het gebruik van uw perceel (denk hierbij aan een bedrijf aan huis). Dit betekent dat u het college om een afwijking van het bestemmingsplan vraagt. Wij adviseren u in dit geval een vooroverleg omgevingsvergunning in te dienen.
De welstandstoets is een toets met betrekking tot het uiterlijke aanzien van een bouwwerk. De gemeente mag dit zelf beoordelen of een welstandscommissie aanstellen. Elke gemeente moet in een welstandsnota de criteria opsommen waaraan een bouwwerk moet voldoen om goedgekeurd te kunnen worden.
Voordat u een omgevingsvergunning indient adviseren wij bij een ingrijpende verandering van het bouwwerk een vooroverleg omgevingsvergunning in te dienen en het bouwplan alvast voor te leggen aan de welstandscommissie of dorpsbouwmeester (afhankelijk van welke gemeente).
AANVRAAG VOOROVERLEG / PRINCIPEVERZOEK
Als uw plannen niet vergunningsvrij gerealiseerd kunnen worden heeft u een omgevingsvergunning nodig. Dit komt met name voor als de bouwplannen niet passen binnen de regels van het geldende bestemmingplan. Om uw plannen toch te kunnen realiseren kan een gemeente een vergunning afgeven, waarmee zij u toestemming verleent om in afwijking van het bestemmingsplan te bouwen. Dit is de zogenoemde afwijkingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht en het Besluit omgevingsrecht. Omdat vaak nog niet duidelijk is of de gemeente wil meewerken aan uw verzoek adviseren wij bij een afwijking altijd een vooroverleg omgevingsvergunning aan te vragen. Hiermee voorkomt u een afwijzing met vaak hoge legeskosten en onnodige onderzoeken.
Een vooroverleg is een concept omgevingsvergunning waarbij u het college van B&W vraagt om principemedewerking. In het vooroverleg geeft u middels een tekstuele of visuele uitwerkingen in grote lijnen aan wat uw bouwplan is, met daarbij een motivering. De gemeente gaat vervolgens dit verzoek beoordelen en onderzoeken. Naar aanleiding van haar onderzoek zal de gemeente (het college) een principebesluit nemen, waarbij blijkt of ze voornemens zijn om positief te besluiten op een formele vergunningaanvraag. Daarnaast kan de gemeente ook aanbevelingen doen voor de formele vergunningaanvraag, zodat de kans van slagen vergroot wordt.
BEZWAAR- EN BEROEPSPROCEDURE
Wanneer uw buren (ver)bouwplannen hebben hoeft u het daarmee niet altijd eens te zijn. Dat geldt ook voor een bestemmingsplanwijziging die uw gemeente wil opstellen en die van direct invloed is op uw situatie. Maar wanneer u door uw buren of de gemeente niet eerder in kennis bent gesteld van een dergelijk besluit, kan het zijn dat bezwaar of beroep uw enige mogelijkheid is. In zulke gevallen biedt ENVI Advies gedegen kennis om u te ondersteunen in het opstellen van een bezwaar- of beroepsschrift. Ons uitgangspunt is echter eerst informeel het gesprek aan te gaan met alle partijen. Ervaring leert dat juist deze insteek de onderlinge relaties te goede komt.
Met een bezwaar- of beroepsschrift maakt u formeel kenbaar wat uw bezwaren zijn tegen de voorgenomen plannen van een ander. Voor een dergelijke procedure kunt u ook een jurist benaderen, maar vanuit ENVI Advies geven we de voorkeur aan een meer praktische, informele benadering.
Een voorbeeld: uw buren willen een grote aanbouw realiseren, waardoor een voor u nadelige situatie ontstaat. Het kan maar zo zijn dat u er helemaal niet op uit bent de aanbouw van uw buren volledig tegen te houden. Maar met één of meerder aanpassingen, wordt de situatie op uw eigen perceel verbeterd ten opzichte van de vergunde situatie.
Vanuit ENVI Advies adviseren wij u bij het opzetten van een bezwaar- of beroepsschrift. Daarin zullen we altijd als uitgangspunt nemen het gesprek te willen aangaan met alle belanghebbenden. Het is ons namelijk niet te doen om de juridische strijd, maar om op een oplossingsgerichte manier een goede tussenweg te vinden. Dit komt ook de verhouding met uw buren ten goede. Gelukkig kiezen ook steeds meer gemeenten eerst voor een informeel gesprek om samen tot een oplossing te komen waarmee een formele procedure voorkomen kan worden.
Heeft u een vraag over een verleend besluit van de gemeente? Of wilt u weten hoe wij u kunnen ondersteunen bij een besluit waarin u zich niet kunt vinden? Neem contact met ons op en wij nodigen u uit voor een gesprek. Vanuit dit gesprek bekijken we de mogelijkheden om te komen tot een bezwaar- of beroepsschrift.
BEMIDDELING
Een verbouwing of wijziging van het gebruik op uw locatie leidt soms tot een verandering die uw omgeving niet direct als prettig ervaart. In sommige gevallen komt het zelfs voor dat buren of omliggende bedrijven zich verzetten tegen uw plannen.
In veel gevallen is het zo dat men redeneert en reageert vanuit de eigen belangenafweging. Zo zal u zelf redeneren en reageren vanuit uw belang, en dat geldt natuurlijk ook voor uw buren. Dat is logisch, maar soms liggen partijen niet op één lijn.
ENVI Advies biedt u de mogelijkheid tot bemiddeling in conflictsituaties. Met een ruime ervaring op het gebied van conflictsituaties, nemen we als objectieve partij deel aan overleggen die kunnen leiden tot een minnelijke oplossing. Het vermogen alle belangen inzichtelijk te maken is daarbij onze kracht. Vervolgens gaan we vanuit onze oplossingsgerichte houding te werk om diverse mogelijkheden bespreekbaar te maken bij alle betrokken partijen.
Ervaring leert dat bemiddeling in een vroeg stadium van uw plannen vaak leidt tot het voorkomen van een bezwaar- of beroepsprocedure achteraf.
Heeft u eerder een procedure doorlopen met de gemeente en is hieruit een conflictsituatie ontstaan? Ook dan kunnen wij u ondersteunen in de bemiddeling. Onze ruime ervaring binnen de decentrale overheid maakt dat wij in staat zijn ook de overheidsbelangen in overeenstemming te brengen met uw belangen.
